양도세계산기는 홈택스 모의계산 메뉴의 양도소득세 자동계산으로 쓰고, 부동산 신고는 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 이내입니다. 집이나 땅을 팔 계획인 분이 세액을 먼저 어림해 보고, 연 250만 원 기본공제까지 반영하는 순서를 2026년 11월 기준으로 적었습니다.
⏱ 10초 요약
- 경로: 홈택스 → 모의계산 → 양도소득세 자동계산
- 기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고
- 공제: 양도소득 기본공제 연 250만 원
이 글의 순서는 계산기 사용법, 입력 준비물, 계산 예시, 중과·단기 보유 주의점, 신고 기한과 대안입니다.
양도세계산기 쓰는 순서
국세청 안내에 따르면 홈택스에 들어가 모의계산을 누르고 양도소득세 자동계산을 이용하면 세액을 미리 계산해 볼 수 있습니다. 부동산 양도세 계산기를 따로 찾지 않아도 국세청 양도세 계산기가 이 메뉴입니다.
- 홈택스 첫 화면에서 모의계산 메뉴를 고릅니다.
- 양도소득세 자동계산을 선택합니다.
- 자산 종류(주택·토지 등)를 고르고 취득일과 양도일을 넣습니다.
- 취득가액, 양도가액, 필요경비를 입력합니다.
- 보유 주택 수와 보유·거주기간 항목을 체크해 결과를 봅니다.
무료로 쓰는 양도세 계산기이지만, 결과는 어디까지나 모의 금액입니다. 실제 세액은 신고 때 확정됩니다.
넣어야 할 숫자 준비물
입력 칸을 채우려면 계약서와 영수증 정리가 먼저입니다. 숫자가 비어 있으면 계산기가 돌아가도 결과가 어긋납니다.
| 입력 항목 | 어디서 찾나 |
|---|---|
| 취득일·취득가액 | 매매계약서, 등기 서류 |
| 양도일·양도가액 | 이번 매매계약서의 잔금일·매매가 |
| 필요경비 | 중개수수료·취득세 영수증, 증빙이 되는 수리비 |
| 주택 수·보유·거주기간 | 등기부, 주민등록 주소 이력 |
※ 2026년 11월 기준, 국세청 홈택스 모의계산 입력 항목 안내.
손으로 계산해 본 예시
국세청이 안내한 순서는 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 만들고, 거기서 기본공제를 빼 과세표준을 정한 뒤 세율을 곱하는 방식입니다. 토지·건물만 장기보유특별공제를 받습니다.
가정 예시입니다. 취득가 2억 원, 양도가 2억 5천만 원, 필요경비 0원, 장기보유특별공제 0원(보유 3년 미만 가정)이면 아래와 같습니다.
- 양도차익: 2억 5천만 − 2억 − 0 = 5,000만 원
- 양도소득금액: 5,000만 − 0 = 5,000만 원
- 과세표준: 5,000만 − 250만 = 4,750만 원
이 4,750만 원에 곱할 세율은 보유기간과 주택 수에 따라 달라 숫자를 적지 않았습니다. 해당 세율은 홈택스 계산 결과 화면이나 국세청 세율 안내로 확인합니다. 양도차익이 250만 원 이하이면 기본공제로 과세표준이 0원이 되는 구조입니다.
다주택·단기 보유 주의
다주택자 양도세 중과 유예는 정부 발표에 따라 2026년 5월 9일에 끝났고, 5월 10일 이후 양도분은 중과 대상인지 따져야 합니다. 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지는 것으로 보도됐습니다. 정확한 적용 대상은 개인별로 달라 국세청과 재정경제부 공지 확인이 필요합니다.
5월 9일 이전에 매매계약을 맺은 거래에는 잔금 기한에 따른 경과 조치가 있다는 보도가 있습니다. 지역별 기한이 서로 달라, 해당되는 분은 세무서 상담이 안전합니다.
1주택 양도세 계산기로 돌릴 때도 한계가 있습니다. 비과세 요건(보유·거주기간 등)이나 일시적 2주택, 상속·증여로 얻은 주택은 입력 항목만으로 가려지지 않을 수 있습니다. 보유 1년 미만의 단기 양도는 세율이 높아 계산 전에 보유기간을 먼저 세어 두는 방법이 있습니다.
신고 2개월 기한과 대안
토지·건물 등 부동산은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 합니다. 양도일이 2026년 11월 12일이면 말일인 11월 30일부터 2개월, 즉 2027년 1월 31일까지로 셉니다(날짜 계산 예시).
신고는 홈택스 전자신고, 세무서 방문, 우편 발송으로 하고, 납부는 은행·우체국·홈택스 전자납부가 됩니다. 예정신고를 했다면 다음 해 5월 확정신고는 대체로 필요 없습니다. 다만 같은 해 두 번 이상 양도하고 합산하지 않았거나 기본공제 적용으로 세액이 달라지면 확정신고가 필요합니다.
| 상황 | 선택지 |
|---|---|
| 입력값이 단순한 1건 양도 | 홈택스 자동계산 후 전자신고 |
| 다주택·비과세 여부가 애매 | 세무서 상담 또는 세무 전문가 확인 |
| 같은 해 2건 이상 양도 | 예정신고 후 다음 해 5월 확정신고 점검 |
※ 2026년 11월 기준, 국세청 양도소득세 신고 안내. 세부 사항은 공식 발표 후 확정됩니다(국세청 누리집 확인).
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